Недвижимость как капитал, а не как мечта

Аналитика, стратегии входа и честная оценка доходности для частных инвесторов. Без розовых очков, без обещаний «100% в год» — только трезвый расчёт и три метрики: риск, доходность, ликвидность.

Читать материалы Рассчитать доходность

Три стратегии входа на рынок

01 / Подход

У инвестора с накоплениями от одного миллиона рублей есть три рабочие дороги. Мы сравниваем их по той самой триаде — риск, доходность, ликвидность — чтобы вы выбрали не по настроению, а по цифрам.

6–8%

Долгосрочная аренда

Ядро портфеля частного инвестора. Низкий риск, предсказуемая доходность, слабая ликвидность на горизонте года.

Доходность средняяРиск низкийЛиквидность умеренная
12–22%

Новостройка с ростом цены

Спекулятивный сценарий: вход на котловане, выход после сдачи. Высокая потенциальная доходность, реальные риски стройки и рынка.

Доходность высокаяРиск высокийЛиквидность низкая
8–12%

Коммерция на аренду

Стабильный денежный поток от арендатора-бизнеса. Сложнее вход, но ставка часто выше жилой, а договор — длиннее.

Доходность выше среднейРиск среднийЛиквидность средняя

Калькулятор доходности аренды

02 / Цифры

Самый простой расчёт, который отделяет инвестора от мечтателя. Введите стоимость объекта и месячную ставку — и увидите валовую доходность до налогов и простоев.

9 000 000 ₽
55 000 ₽
8%
Чистая годовая доходность: 6,74%

Индекс трезвости инвестора

03 / Самопроверка

Перед входом в высокорисковые сегменты — новостройки без отделки, коммерция в спальниках, апартаменты — пройдите короткий чек-лист. Если наберёте меньше 6 из 10, лучше сначала закрепиться на классике.

У меня финансовая подушка

Покрываю 6 месяцев расходов без нового дохода от объекта. Это значит, что просрочка по ипотеке не сделает меня заложником арендатора.

Я знаю худший сценарий

Посчитал, что будет, если объект простаивает полгода, ставка ЦБ вырастет ещё на 2 пункта, а цена на рынке упадёт на 15%. Мне всё равно комфортно.

У объекта есть план Б

Если стратегия перепродажи не сработает — объект можно перевести в аренду и он всё равно отобьёт платёж по ипотеке. Иначе это спекуляция, а не инвестиция.

Как мы смотрим на рынок

04 / Методология

Три таблицы, которые должен держать в голове любой частный инвестор: риски, доходности, стратегии выхода. У нас они не спрятаны в подвале — они и есть подвал, в буквальном смысле.

Риск

Мы разделяем риск стройки, риск рынка, риск арендатора и риск ликвидности. Один объект редко страдает всеми четырьмя — но страдает минимум одним.

Доходность

Считаем не брутто-цифру в рекламе, а чистую: за вычетом налогов, простоев, ремонта и процентов по ипотеке. Разница с «витринной» ставкой — минимум 2–3 пункта.

Выход

Инвестиция без понятной стратегии выхода — не инвестиция, а сожительство с активом. Прописываем два сценария: быстрый и длинный.